Mietrecht

MyHandicap User

Guten Tag,
habe da mal eine Frage mit der ich nicht klar komme.
Ich bin Oberschenkelamputiert und habe zum 1.6.11 eine Behinderten
gerechte Wohnung bezogen. Wie sich raus stellt ist die Wohnung
ein einziger Reinfall. Ich bin im Erdgeschoss mit feuchten Wänden
belagert und im Wohnzimmer habe ich durch einen Kurzschluss keinen Strom mehr. Seit 1 Woche stehen in meinen Räumen 8 Trockner,
die sehr laut sind und jede Menge Wärme abstrahlen. Ich liege so zw.30-40 Grad. Ein Thermofenster ist auch "blind" und noch etlich
gravierende Sachen, wie Schimmel an den Wänden und Sockelleisten.
Ich kann überhaupt nicht alles aufführen.
Ich sprach daraufhin öfter meinen Vermieter an, wegen einer Mietminderung. Er gab mir als Antwort 10% seien nur drin.
Ich würde gerne ausziehen, aber eine dementsprechende Wohnung zu finden ist sehr schwer.
Vielleicht kann mir jemand einen Rat geben, wie ich weiter vorgehen kann.Einen Anwalt kann ich mir leider nicht leisten.

MyHandicap User

Hallo Gesundheit,

das hört sich ja wirklich nach sehr unwohnlichen Bedingungen an.
Ich leite deine Frage an unsere Fachexperten weiter.
Sie werden sich bemühen, dir bald ein paar hilfreiche Auskünfte zukommen zu lassen.

Liebe Grüße und nicht verzweifeln!
Michaela

MyHandicap User

gesundheit hat geschrieben:
....Ich bin im Erdgeschoss mit feuchten Wänden belagert und im Wohnzimmer habe ich durch einen Kurzschluss keinen Strom mehr. Seit 1 Woche stehen in meinen Räumen 8 Trockner, die sehr laut sind und jede Menge Wärme abstrahlen. Ich liege so zw.30-40 Grad. Ein Thermofenster ist auch "blind" und noch etlich gravierende Sachen, wie Schimmel an den Wänden und Sockelleisten.
Ich kann überhaupt nicht alles aufführen.
Ich sprach daraufhin öfter meinen Vermieter an, wegen einer Mietminderung. Er gab mir als Antwort 10% seien nur drin.
Ich würde gerne ausziehen, aber eine dementsprechende Wohnung zu finden ist sehr schwer.
Vielleicht kann mir jemand einen Rat geben, wie ich weiter vorgehen kann.Einen Anwalt kann ich mir leider nicht leisten.

Hallo Gesundheit,

das hört sich ja nun wirklich schlimm an. 😢

Ich kann Dir nur sagen, was Dein Vermieter sagt (10 % Mietminderung seinen nur "drin"), spielt ja nun absolut keine Rolle. Es ist doch klar, dass er auf seinen Vorteil aus ist.

Hast Du Deinen Vermieter schriftlich auf die Mängel und darauf hingewiesen, dass Du Mietminderung geltend machst?

Das ist besonders wichtig und sofort zu erledigen, falls noch nicht geschehen!!!!

Wäre es für Dich evtl. möglich, Mitglied eines Mietervereins zu werden (kostet bei meinem ca. 65 € im Jahr)?
Bei uns gewähren sie auch Schutz bei schon laufenden Verfahren und können Dir auch sagen, wie hoch die Mietminderung sein darf. Auch setzen die sich mit dem Vermieter schriftlich in Verbindung, so dass Du damit dann nichts mehr zu tun hast.

Ich wünsche Dir viel Glück! 😉

MyHandicap User

Hallo Gesundheit.

ich kann mich AnnKathy nur anschließen.

Folgendes Vorgehen ist unbedingt wichtig und einzuhalten.

1. Schriftlich Deinem Vermieter die Mängel anzeigen und Besichtigungstermin vereinbaren. Unbedingt ein Protokoll diese Gespräches gegebenfalls mit Zeugen machen.

2. Falls keine Reaktion des Vermieters folgt. ihn nochmals zur Besaeitigung der Mängel auffordern, ( mit Fristsetzung und Androhung einer Mietminderung).

3. Falls immer noch keine Reaktion Deines Vermieters erfolgt, Mietminderung durchführen.

4. Wichtig vor der Durchführung der Mietminderung. Erkundige Dich beim Mietverein oder einen Anwalt Deines Vertrauens, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Diese ist bei den verschiedenen Mängeln sehr unterschiedlich.

LG Nobby

MyHandicap User

Sehr geehrtes Mitglied,

Vielen Dank für Ihren Forumsbeitrag.

Die von Ihnen beschriebenen Zustände, insbesondere die feuchten Wände und der kurzschlussbedingte Stromausfall in einem Zimmer, lassen grundsätzlich auf das Vorhandensein von Sachmängeln der Mietsache (also Ihrer Wohnung) i.S.d. § 536 BGB schließen. Dies würde Sie grundsätzlich dazu berechtigen, die Miete angemessen herabzusetzen (vgl. § 536 Abs. 1 BGB, sog. Mietminderung).

Insbesondere der (durch die Feuchtigkeit erforderlich gewordene?) Einsatz der Trockner, der Ihre Wohnungstemperatur auf bis zu 40° C anheizt, deutet unter Umständen auf einen Mangel hin, der sogar die Bewohnbarkeit in Gänze aufheben könnte (je nach Dauer und genauer Intensität).

Die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Mietminderung ergeben sich aus dem Gesetz: Danach dürfen Sie bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel gehabt haben und er darf Ihnen auch nicht durch grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sein. Der Mangel darf nicht unerheblich sein und Sie dürfen ihn nicht schuldhaft verursacht haben. Ausgeschlossen ist die Mietminderung zudem, wenn Sie Ihrem Vermieter den Mangel nicht unverzüglich angezeigt haben und dieser daher keine Abhilfe schaffen konnte.

Der erste und wichtigste Schritt ist also, dass Sie diese Mängel dem Vermieter vollständig anzeigen. Sie sind gesetzlich zu einer solchen Mängelanzeige verpflichtet. Es empfiehlt sich hier eine schriftliche Auflistung zu machen und diese dem Vermieter auszuhändigen oder zuzusenden. Achten Sie auf eine Zustellungsart, die einen Zugang des Briefes später beweisbar macht, etwa die Übergabe an den Vermieter und die Unterzeichnung einer Empfangsbestätigung durch denselben (weitere Möglichkeiten wären etwa ein Bote, oder zumindest ein Einschreiben mit Rückschein).

Setzen Sie eine angemessene, konkrete und nicht zu kurze Frist zur Mängelbeseitigung. Diese kann von Mangel zu Mangel unterschiedlich sein. Das blinde Fenster etwa muss eventuell nicht sofort erneuert werden, da hier keine weitere Gefahr oder ähnliches droht.

Wichtig: Sie sollten sich bereits bei der Mängelanzeige die sofortige Mietminderung vorbehalten. Im Zweifel ohne eine konkrete Quote zu nennen. Denn wenn Sie trotz schriftlicher Anzeige und ohne dass dem Mangel wirksam abgeholfen wird, die Miete ungekürzt weiterzahlen, so kann keine Minderung für den vergangenen Zeitraum gefordert werden. Nur die ausdrückliche Erklärung eines Minderungsvorbehaltes erhält Ihnen die Möglichkeit einer rückwirkenden Mietminderung.

Ebenfalls sollten Sie sich rein vorsorglich die „Ausübung des Zurückbehaltungsrechts“ vorbehalten (im Unterschied zur Minderung muss die zurückbehaltene Miete nach Mängelbeseitigung zurück gezahlt werden, ist jedoch regelmäßig höher angesetzt, als eine bloße Minderung).

Sollte nämlich im Falle eines Gerichtsverfahrens eine überzogene Minderungsquote festgestellt werden, kann man die Differenz als zurückbehalten im Sinne des Gesetzes erklären und somit etwa eine Kündigung abwehren.

Wichtig ist des Weiteren, dass Sie die Mängel für sich genau protokollieren. Sollte es zum Rechtsstreit kommen, tragen Sie zunächst die Beweislast für das Vorliegen des Mangels. Dies bedeutet, Sie sollten Fotos anfertigen (etwa vom Schimmel, von den Trocknern, von verschmorten Kabeln etc.), Zeugen hinzuziehen, die später das Vorliegen des Mangels bestätigen können und Protokoll über Dauer, Art und Zeitpunkt der Störungen führen (etwa Raumtemperatur bei Einsatz der Trockner, Dauer des Trocknereinsatzes etc.).

Zur Mietminderung an sich: Bei einem Mangel der Mietsache ist die Miete gesetzlich gemindert. Sie müssen die Mietminderung also nicht etwa mit dem Vermieter verhandeln oder Ähnliches, sondern diese, begründet, um einen prozentualen Betrag kürzen (Minderungsquote).

Wichtig ist: Es gibt keine allgemein gültigen Mietminderungsquoten. Die Gerichte urteilen hier völlig unterschiedlich. Gerade ohne genaue Kenntnis der Umstände kann ich hier keine konkrete Minderungsquote vorschlagen. Sie sollten auf jeden Fall eine überzogene Quote vermeiden. Gerade bei Schimmel reichen die Entscheidungen der Gerichte von einer Ablehnung der Mietminderung (etwa bei Lüftungsfehlverhalten der Mieter und nur geringem Befall - vgl. etwa: LG Lüneburg, Urteil vom 08.01.1987 – Az.: 6 S 320/85) bis hin zu einer Minderung von 100% (bei völliger Durchnässung der Wohnung und Rattenbefall AG Potsdam, Urteil vom 15.06.1995 – Az.: 26 C 533/93). Die Bandbreite ist also extrem weit und das Gericht entscheidet ausschließlich am Einzelfall und nicht nach einer festen „Tabelle“ o.Ä.
Mir ist bekannt, dass es viel zu häufig ein zu kleines Angebot an barrierefreien Wohnräumen gibt. Ich hoffe daher sehr, dass sich für Sie schnellstmöglich eine Lösung findet, sei es durch adäquate Mängelbeseitigung durch den Vermieter, oder durch Umzug in eine ordnungsgemäße Wohnung. Ich hoffe Ihnen bezüglich Ihrer Frage mit meinen Ausführungen einen ersten, allgemeinen Überblick über die rechtliche Situation verschafft zu haben.


Florian Teßmer
Rechtsanwalt
JANSSEN + MALUGA LEGAL

MyHandicap User

Guten Tag,
ich möchte mich bei Ihnen für die schnelle und sehr ausführliche Antwort bedanken.
Ich werde sehen wie es sich weiter entwickelt.
Mit freundlichen Grüßen
Roland

MyHandicap User

Hallo Roland,

ich glaube auch für Nobby mitzusprechen,

Du brauchst uns gegenüber nicht "Sie" und wirklich nicht "danke" sagen! 😛


PS. Wir haben Dir doch gern auf Deinen Beitrag geantwortet.